到英国读书 顺手买一套学生公寓靠谱么？

　　特约作者：王鹏，51ROOM留学生公寓网创始人兼CEO、高级软件工程师、产品经理、资深留学房产分析师。

　　在很多人的印象里，英国的学生宿舍还像几十年前一样，三五平米一小间，一张单人床，一个胖一点就会被卡在马桶上的超迷你整体卫浴。但最近五年，英国学生公寓正演化成一个楼市投资新方向，金融危机以来依然租金年年攀高，算是目前英国楼市一头现金奶牛。

在英国，学校提供的学生宿舍周租金一般在100英镑上下，相比之下，私人运营的高档学生公寓要贵得多，租金达到平均150到250英镑每周，伦敦的租金超过平均250英镑每周，直逼同一地段一房一厅普通住宅。区别就在于学生公寓一般都是精装修，酒店式公寓管理，水电网络各种费用全包，有的还在工作日提供免费早餐。

　　最近几年，英国收紧了移民政策，取消了PSW签证（毕业生工作签证），这削减了很多学生来英求学的热情，印度留学生数量明显下降。但是中国留学生数量却是逐年稳步增长。14/15年度赴英的中国留学生超过9万每年，占英国国际学生总数的19.1%。

　　留学生学生公寓项目单个可能就包含上百个甚至几百个迷你小单元，共享厨房，没有隔音墙。其实市场早有顾虑，因为这种五脏俱全的小单元除了租给学生，似乎也很难找到下家了。但这个市场还是越做越大，新的建筑许可及建筑申请层出不穷。

　　之前有不完全统计显示，英国学生公寓市场的总盘子价值高达430亿英镑，包括超过50万个床位（今年还可能增长到55万个床位）。这50万个床位有2/3都是私人运营，而非学校宿舍。

　　根据房产代理机构第一太平戴维斯Savills去年5月份的统计，2015年，有58亿英镑的资金投入了学生公寓这一板块，当年学生公寓成交了7.45万个床位，成交总额高达56亿英镑。英国高端住宅代理行Knight Frank最新的学生公寓分析报告则显示，到明年9月份，英国的学生公寓板块市场总价值将高达458亿英镑，租金收益预计明年仍将增长2.5%。

　　英国有的开发商专门开发学生公寓，像是曼城的Crosslane，或是Empiric（起家于学生公寓建设，上市公司），他们在英国十几个城市甚至几十个城市有项目。

新入场的大玩家还有新加坡的枫树投资（Mapletree），这家总部在新加坡的投资公司房地产和资本管理的核心业务几乎都在亚洲，但他们近两年买下25个学生公寓项目，其中包括诺丁汉的Glasshouse学生公寓。

英国脱欧公投之后，英镑跳水，学生公寓的成交一路看涨。这些学生公寓，无论是新开发项目还是当地保护建筑翻新改造，都因为地段核心，设计新颖成了当地的特色建筑。很多城市也很依赖于类似高端学生公寓的出现，可以保证当地的就业，还能刺激服务业。

　　考文垂的“Study Inn”就是英国学生公寓品牌之一，这个项目每个房间还配备平板电视。在考文垂，还有很多高级学生公寓在建中，甚至今后这个城市的地标式建筑都将是新建起的一幢学生公寓了。考文垂大学对于这种奢侈学生公寓的兴旺也没什么异议，毕竟该大学日益国际化，留学生逐年递增，况且很多“留学生”根本不差钱。市政厅就更开心，有了这些高档学生公寓，就连城市改造都容易轻松多了，考文垂开始出现越来越多的饭店，酒吧，品牌入驻。

在苏格兰的格兰斯哥，高档学生公寓已经到了一个拼品味的境界。公寓楼里有影院健身房咖啡厅神马的都只能算是“标配”，Clifton & Stewart House学生公寓（根据www.51room.co.uk报价，房租每周147英镑起）在大堂里用的是丹麦高级室内装潢设计品牌Bo Concept的全套家具。这个北欧的软装品牌价格昂贵：一把看似豪不起眼的椅子也要售价300英镑；普通三人座布艺沙发，市场售价3000英镑上下；一张两平方米见方的地毯，1000英镑很正常。有一点可以肯定，用Bo Concept而不是宜家全套的好处是：可以同时保证“品味不凡”和“质量过硬”。

　　布里斯托的新学生公寓项目The Platform也是地处当地的时尚中心，很多高级学生公寓的开发商都认为现在国际学生不仅是来英国某一个城市求学，更重要的要体验和感触这个城市的精华：例如，最好的展馆，设计师门店，最好的鸡尾酒吧，等等。

　　Knight Frank在过去十年的统计发现租金一直都在上行――即使在英国经济最为低迷的时候。事实是，很多留学生在英国一落地，父母就开始着手购买当地的普通住宅房产，即是子女留学期间自住，也算是一种中短期甚至是长期投资。 传统的投资方式是在大学城买两房或是三房，通常价位在40万英镑上下，然后再分租出去赚回租金。像现在伦敦奥运村就有很多类似的购房人。或者资金实力更雄厚一些的，直接在伦敦这种大城市核心地段买新开发项目，达到资产保值的目的。还有的家长认为，只要财力允许，就应该让子女在步入大学殿堂的同时拥有平生第一套物业，这样有利于提升他们的管理能力和对社会的认知。

　　这些昂贵的学生公寓看起来和普通的住宅项目没什么区别，丝毫没有学生宿舍的寒酸样。最重要的是，类似的高档学生公寓通常都在某个大学城最核心的位置，或是在某个城市的文化商业中心，小资气息浓郁。他们推的概念要么是“精品”，要么是“奢侈”体验。

　　类似的学生公寓很多可以直接用于销售，10平方米见方，售价五六万英镑，买家每年坐地收租。如果月租在1000英镑上下，扣除管理公司的费用，房主也可以收到六成左右的租金。有的项目为了吸引买家，会保证3到5年内租金收益10个百分点，之后可能收益按照市场价格上下浮动。因为这个年收入一年也不会超过1万英镑，通常不涉及到缴纳个人所得税的问题。

　　例如，我知道的一家谢菲尔德的学生公寓以大概5，6万英镑的价格出售，开发商的销售策略是5年内保证有35%的净租金回报；伦敦则有一家学生公寓以每间超过8万英镑的价格销售，第一年保证10%净回报。更有一些项目甚至保证十年内每年10%收益，对于思念承诺这种空头支票，个人感觉还是有些猫腻。在伦敦，学生公寓比较合理的年回报率一般在5%上下浮动。

　　公正地说，学生公寓的投资是机遇和风险共存的，和任何房地产投资一样。例如，购买学生公寓就基本很难拿到贷款，最好有能力全款支付。如果父母在英国已有房产，这一套“鸽子笼”依然在父母名下，那就有支付二套房3%印花税的风险。

　　此外，有些项目还是张设计图纸，就已经忙不迭的开始叫卖，如果买的是类似的“楼花”，就必须将烂尾楼风险考虑在内，过去几年有一些项目都“出师未捷身先死”，也是见多不怪了。当然，还有些学生公寓项目将租金收益预估过高，结果很难兑现所承诺的租金收益。这些近几年都是屡见不鲜的真实案例，即使是实力雄厚的基金投资方也有被拉下水的。归根结底，投资还是要谨慎，将各方面风险和陷阱考虑周全，擦亮双眼。

　　提几点小建议以供参考：首先，学生公寓的紧俏程度和大学本身的资金实力成正比，很多机构都会对英国大学的金融健康情况做评估，而排名前十的通常都是Russell Group（类似美国的常青藤）的成员。其次，首选一个大学城最核心的板块，交通便利配套完善。地段最重要，学生公寓也不例外；第三，优秀的管理公司很重要，因为坦白说，学生公寓本身的升值很难实现。要短期抛售赚钱实际操作的可能性不大，但长期的租金收益一般都可以达到，如果子女在英国求学本身有自住需要，那也不失为更加划算的投入。（作者：王鹏）